房地产税基评估的程序、方法、参数选择和估价报告

第1种观点： 房地产行业纳税评估是指税务部门运用数据信息对比分析的方法，对房地产行业的纳税人和扣缴义务人纳税申报情况的真实性和准确性作出定性和定量的判断，并采取进一步征管措施的管理行为。确定严格的纳税评估程序，是做好纳税评估工作的基础保证。1．设置纳税评估表格和纳税评估工作底稿。对房地产行业的纳税人实施纳税评估，不仅要以纳税人报送的财务资料和纳税申报表为基础，还需要纳税人进一步提供纳税评估资料和税收管理员提供的一些资料。为此，应该在纳税评估实施前设置纳税评估表格和纳税评估工作底稿，以税收文书的形式明确征纳双方实施纳税评估时需要提供和补充的基础数据。纳税评估表格专门为纳税人设置，是纳税人日常申报的财务资料的一种补充。比如，国家税务总局要求用资产负债率评估纳税人，但根据纳税人提供的财务报表，仅可以计算一定时期的资产负债率，无法了解纳税人负债的具体情况。因此可以要求纳税人填写纳税评估表，就负债问题提供更多的财务资料。纳税评估工作底稿专门为税收管理员设置，是在纳税人自行填报纳税评估表的基础上，明确税收管理员还需要重点核实和采集的数据和资料。用纳税评估工作底稿规范纳税评估工作不仅可以保证纳税评估基础数据采集质量，还可以考核纳税评估人员的工作全过程。2．在采集纳税人财务数据基础上实施评估。税务部门通过信息系统进行纳税评估，应按以下程序进行。第一，对采集的纳税人的资料进行案头的初步审核比对，以确定进一步评估分析的方向和重点。这个阶段的评估工作重点是按国家税务总局的要求，确定用于纳税评估的基础数据，并从财务逻辑上对纳税人的数据进行初步分析，筛选异常数据。第二，通过对不同纳税人和同一纳税人不同时期的各项指标和相关数据的测算，设置相应的预警值，再将纳税人的申报数据与预警值相比较。在确定预警值时，要按区域、规模、经济性质对纳税人分类，以保证纳税人基础数据的可比性。第三，利用预警值对纳税人进行数据评估。这个阶段要以税务部门确定的纳税评估预警值为依据，对纳税人纳税申报数据、财务会计报表数据进行比较，与同行业相关数据或类似行业同期相关数据进行横向比较等。第四，用数据评估结果与纳税人的实际情况进行对比分析。这个阶段的工作重点是应用税收管理员日常管理中所掌握的情况，将纳税人申报情况与其生产经营实际情况相对照，分析其合理性，以确定纳税人申报纳税中存在的问题及其原因。3．纳税评估结果的处理。在这一阶段，税务部门要根据国家税务总局的规定，有针对性地对在纳税评估中发现的问题下结论并明确进一步处理的意见。处理纳税评估结果时要注重对纳税人的约谈工作，允许纳税人申述，并在充分调查的基础上作出结论。

第2种观点： 法律主观：房地产评估的方法：一、成本法(1)成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。(2)重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发(或建设利润)得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。二、市场比较法挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例(已成交的或评估过的、具备正常报价的)与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。三、剩余法房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价=土地使用权价值+房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。四、收益法不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。五、假设开发法对于一个未完成的房地产开发项目(纯土地或在建工程等)，通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。六、基准地价法针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的性。七、路线价法土地使用权的价值跟土地所处位置(临街状况：宽度深度)有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。法律客观：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十四条国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

第3种观点： 本文介绍了房产税的计算方式和计税依据,包括从价计征和从租计征两种方式,并给出了相应的计算公式。同时,文章还解释了从价计征的房产税纳税义务发生时间以及房产税的共担风险情况下的计税方式。最后,文章提醒读者需要注意房产税的计算规则,包括将原有房产用于生产经营和融资租赁房屋的情况。法律分析一、计算方式：1. 从价计征：从价计征是根据房产原值减除一定比例后的余值来计算房产税。其计算公式为：应纳税额 = 应税房产原值 × (1 - 扣除比例) × 年税率 1.2%2. 从租计征：从租计征是根据房产的租金收入来计算房产税。其计算公式为：应纳税额 = 租金收入 × 12%关于没有从价计征的房产税纳税义务发生时间：如果将原有房产用于生产经营，那么从生产经营之月起，就需要开始缴纳房产税。其余均从次月起缴纳。个人出租住房的租金收入计征，其公式为：应纳税额=房产租金收入×4%二、计税依据：1、从价计征按照房产余值征税的，称为从价计征房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。扣除比例由省、自治区、直辖市在税法规定的减除幅度内自行确定。这样规定，既有利于各地区根据本地情况，因地制宜地确定计税余值，又有利于平衡各地税收负担，简化计算手续，提高征管效率。房产原值：应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气，卫生，通风等，纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。2、从租计征按照房产租金收入计征的，称为从租计征，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。3、注意事项（1）房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。共担风险的，按房产余值作为计税依据，计征房产税；对收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税。（2）对融资租赁房屋的情况，在计征房产税时应以房产余值计算征收，租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。（3）新建房屋交付使用时，如空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括空调设备；旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入账，不应计入房产原值。拓展延伸确认房产税的计税基数是房产税征收管理中至关重要的一步。根据《中华人民共和国房产税法》的规定，房产税的计税基数是指房产的评估价值或者房产租金收入。对于个人所有非营业用的房产，其计税基数为房产原值一次减除10%～30%的扣除标准后的余值。对于企业、事业单位、社会团体等单位的房产，其计税基数为房产原值一次减除10%～30%的扣除标准后的余值，或者按照房产租金收入或者房产租金收入的一次减除12%的扣除标准后的余值确定。对于个人出租的房产，其计税基数为房产原值一次减除10%～30%的扣除标准后的余值，或者按照房产租金收入减除房屋租赁过程中缴纳的房产税后的余值确定。因此，对于房产税的计税基数的确认，需要根据房产的类型、用途以及产权所有人等因素进行具体分析，并按照相关法规规定进行计算。结语房产税的计算方式和计税依据需要掌握。从价计征是根据房产原值减除一定比例后的余值来计算房产税，从租计征是根据房产的租金收入来计算房产税。房产税的纳税义务发生时间也有规定，如果将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起就需要开始缴纳房产税。个人出租住房的租金收入计征，其公式为：应纳税额=房产租金收入×4%。法律依据中华人民共和国企业所得税法实施条例（2019修订）： 第四章 税收优惠 第九十七条 企业所得税法第三十一条所称抵扣应纳税所得额，是指创业投资企业采取股权投资方式投资于未上市的中小高新技术企业2年以上的，可以按照其投资额的70%在股权持有满2年的当年抵扣该创业投资企业的应纳税所得额；当年不足抵扣的，可以在以后纳税年度结转抵扣。中华人民共和国城市维护建设税法： 第五条 契税的应纳税额按照计税依据乘以具体适用税率计算。中华人民共和国契税法： 第九条 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。